Administrar um condomínio não é uma tarefa fácil. Por esse motivo, muitos edifícios optam por contratar um síndico profissional em vez de atribuir a função a um morador inexperiente.

A escolha do administrador ideal vai depender de diversos fatores, tais como: o porte do edifício, a disponibilidade dos condôminos e as habilidades e conhecimentos dos moradores para assumir essa responsabilidade.

Mas será que existem diferenças nas tarefas desse cargo quando o síndico escolhido é residente e quando é contratado?

Continue a leitura e confira.

O que é um síndico?

O síndico é o administrador do condomínio. Para essa função pode ser elegido um morador, através da assembleia geral ou pode ser contratado um profissional para realizar essa função.

A principal função do síndico é garantir a saúde financeira, contabilística e social do condomínio.

No entanto, o trabalho diário do síndico envolve uma série de tomada decisões para o bom funcionamento do condomínio, adoção de medidas que facilitem o convívio e a mediação de conflitos entre vizinhos.

Quais são as obrigações de um síndico?

Conforme consta no artigo 1.348 do Código Civil as obrigações legais do síndico são:

• Convocar assembleias condominiais;
• Representar, legalmente ou não, o condomínio e agir em defesa dos interesses coletivos;
• Comunicar imediatamente sobre processos judiciais ou administrativos referentes ao condomínio;
• Por em prática e fazer com que cumpram as regras e regulamentos do condomínio;
• Zelar pelas áreas comuns e assegurar que todos os serviços de interesse dos condôminos estejam disponíveis;
• Preparar o orçamento para as receitas e despesas anuais;
• Recolher as contribuições dos condôminos e aplicar multas quando necessário;
• Prestar contas anualmente e quando exigido;
• Fazer um seguro para o condomínio.

Existem diferenças entre síndico morador e síndico profissional?

A primeira e principal diferença entre um síndico morador e um profissional é que o primeiro possui vínculos com o condomínio e normalmente não possui experiência.

Dessa forma, quando um condômino assume esse cargo, é preciso dedicação, comprometimento e apoio de uma administradora para uma que sua gestão não seja prejudicada por falta de conhecimento ou outros interesses.

O síndico profissional é aquele que não possui nenhum vínculo com o condomínio ou com os moradores. Geralmente, é contratado uma pessoa que fez estudo para exercer essa atividade e já possui alguma experiência na função, além de conhecimento em áreas como administração, engenharia, direito e contabilidade.

É necessário ainda que o condomínio regulamente a contratação do síndico profissional por meio de um contrato de prestação de serviço.

Tudo o que você precisa saber sobre o mandato do síndico

Salário do síndico:

A remuneração do síndico é definida pela Convenção Condominial, se nela não constar essa informação, o valor deverá ser estabelecido na assembleia de eleição.

Reeleição:

Não existe uma limitação quanto ao número de vezes que um síndico pode se reeleger. Apenas é estabelecido pela Lei dos Condomínios no Código Civil que o mandato deve durar 2 anos e após esse período deve ser feito uma nova eleição.

Inquilino pode ser síndico?

Tanto o proprietário da unidade quanto o locatário podem assumir o cargo de síndico.

Responsabilidade por seus atos:

Se o síndico não conseguir cumprir suas tarefas ou causar algum dano ao condomínio, poderá responder por seus atos na esfera civil ou criminal.

O síndico recebe 13º salário?

A profissão de síndico ainda não é regulamentada, dessa forma o administrador do condomínio não está inserido nas regras da CLT. Sendo assim, não tem direito a décimo terceiro, férias remuneradas ou reajustes anuais no valor recebido.

Quais são as características e conhecimentos relevantes para um bom síndico

Independentemente se o síndico for morador ou profissional, ele deve possuir algumas características e conhecimentos essenciais para garantir uma boa gestão.

É altamente recomendado que a pessoa escolhida para gerenciar o condomínio tenha noção de administração, engenharia, finanças e leis.

Além disso, é ideal possuir facilidade em se comunicar e relacionar com pessoas, capacidade de avaliar serviços, cobrar regras e deve ser organizado.  Também é imprescindível que saiba mediar conflitos.

O que o síndico não pode fazer

Muitos moradores não têm certeza sobre o que o síndico pode ou não fazer no desempenho de suas funções. Por esse motivo, muitas vezes o administrador do condomínio é alvo de críticas e desconfianças.

Esse tema inclusive é objeto de muitos debates nas assembleias condominiais. Então para não restar dúvidas, confira a seguir algumas coisas que o síndico não pode fazer:

• Adquirir serviços e/ou produtos de alto custo sem antes ser aprovado em assembleia;
• Não prestar contas anuais ou sempre que solicitado;
• Após deixar o cargo, reter ou destruir documentos;
• Não renovar contratos necessários, como o seguro do condomínio;
• Gastar demais, deixando o financeiro no negativo sem uma justificativa aceitável;
• Não pagar as contas do condomínio, acumulando dívidas;
• Pagar as despesas do dia a dia com o fundo de reserva;
• Cobrar os condôminos em dívida de forma vexatória;
• Não fazer a cobrança das residências inadimplentes ou conceder descontos a moradores;
• Impedir a entrada de visitantes autorizados no condomínio;
• Não se comunicar com os moradores ou deixar de respondê-los;
• Tomar partido diante de conflitos entre condôminos;
• Entrar sem autorização na residência dos moradores (com exceção de motivos que coloquem em risco a saúde e segurança de todos, como em casos de vazamento de gás ou incêndios);
• Multar os condôminos sem motivos ou provas;
• Como forma de penalizar uma residência interromper os serviços de gás e água coletivos;
• Elevar sem justificativa e abusivamente a própria remuneração.

 

Atos questionáveis que são permitidos:

É importante mencionar duas situações em que as pessoas pensam que o síndico está errado ao fazer, mas na verdade não existe nenhum impedimento.

A primeira é contratar parentes para trabalhar em qualquer área do condomínio. Embora para muitos pareça antiético, não existe nenhuma regra que condene o ato. Caso isso seja incômodo para os moradores é possível estabelecer na convenção essa regra.

A segunda e última questão é que se o síndico achar necessário, poderá contratar um advogado sem o consentimento do conselho.

 

Considerações finais

Neste post você pôde conhecer um pouco mais sobre a profissão de síndico e descobrir as respostas para as principais dúvidas sobre essa função.

Agora você já está informado de todos os direitos e responsabilidades do administrador do condomínio, seja ele morador ou profissional. Dessa forma, se você é um condômino pode monitorar melhor se o mandato está sendo cumprido corretamente.

No entanto, se você tem essa responsabilidade, já sabe tudo o que deve ou não fazer. Desse modo, pode melhorar ainda mais o desempenho da sua gestão e evitar conflitos com os residentes.

É claro que para o bom funcionamento do condomínio é preciso do auxilio de diversos profissionais, como porteiros, zeladores, manutencistas e jardineiros, entre outros. Mas você sabe sabe qual é a melhor forma de contratação, orgânicos ou terceirizados? Descubra.

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