Administrar um condomínio não é uma tarefa fácil. Por esse motivo, muitos edifícios optam por contratar um síndico profissional em vez de atribuir a função a um morador inexperiente.
A escolha do administrador ideal vai depender de diversos fatores, tais como: o porte do edifício, a disponibilidade dos condôminos e as habilidades e conhecimentos dos moradores para assumir essa responsabilidade.
Mas será que existem diferenças nas tarefas desse cargo quando o síndico escolhido é residente e quando é contratado?
Continue a leitura e confira.
O que é um síndico?
O síndico é o administrador do condomínio. Para essa função pode ser elegido um morador, através da assembleia geral ou pode ser contratado um profissional para realizar essa função.
A principal função do síndico é garantir a saúde financeira, contabilística e social do condomínio.
No entanto, o trabalho diário do síndico envolve uma série de tomada decisões para o bom funcionamento do condomínio, adoção de medidas que facilitem o convívio e a mediação de conflitos entre vizinhos.
Quais são as obrigações de um síndico?
Conforme consta no artigo 1.348 do Código Civil as obrigações legais do síndico são:
- Convocar assembleias condominiais;
- Representar, legalmente ou não, o condomínio e agir em defesa dos interesses coletivos;
- Comunicar imediatamente sobre processos judiciais ou administrativos referentes ao condomínio;
- Por em prática e fazer com que cumpram as regras e regulamentos do condomínio;
- Zelar pelas áreas comuns e assegurar que todos os serviços de interesse dos condôminos estejam disponíveis;
- Preparar o orçamento para as receitas e despesas anuais;
- Recolher as contribuições dos condôminos e aplicar multas quando necessário;
- Prestar contas anualmente e quando exigido;
- Fazer um seguro para o condomínio.
Existem diferenças entre síndico morador e síndico profissional?
A primeira e principal diferença entre um síndico morador e um profissional é que o primeiro possui vínculos com o condomínio e normalmente não possui experiência.
Dessa forma, quando um condômino assume esse cargo, é preciso dedicação, comprometimento e apoio de uma administradora para uma que sua gestão não seja prejudicada por falta de conhecimento ou outros interesses.
O síndico profissional é aquele que não possui nenhum vínculo com o condomínio ou com os moradores. Geralmente, é contratado uma pessoa que fez estudo para exercer essa atividade e já possui alguma experiência na função, além de conhecimento em áreas como administração, engenharia, direito e contabilidade.
É necessário ainda que o condomínio regulamente a contratação do síndico profissional por meio de um contrato de prestação de serviço.
Tudo o que você precisa saber sobre o mandato do síndico
Salário do síndico:
A remuneração do síndico é definida pela Convenção Condominial, se nela não constar essa informação, o valor deverá ser estabelecido na assembleia de eleição.
Reeleição:
Não existe uma limitação quanto ao número de vezes que um síndico pode se reeleger. Apenas é estabelecido pela Lei dos Condomínios no Código Civil que o mandato deve durar 2 anos e após esse período deve ser feito uma nova eleição.
Inquilino pode ser síndico?
Tanto o proprietário da unidade quanto o locatário podem assumir o cargo de síndico.
Responsabilidade por seus atos:
Se o síndico não conseguir cumprir suas tarefas ou causar algum dano ao condomínio, poderá responder por seus atos na esfera civil ou criminal.
O síndico recebe 13º salário?
A profissão de síndico ainda não é regulamentada, dessa forma o administrador do condomínio não está inserido nas regras da CLT. Sendo assim, não tem direito a décimo terceiro, férias remuneradas ou reajustes anuais no valor recebido.
Quais são as características e conhecimentos relevantes para um bom síndico
Independentemente se o síndico for morador ou profissional, ele deve possuir algumas características e conhecimentos essenciais para garantir uma boa gestão.
É altamente recomendado que a pessoa escolhida para gerenciar o condomínio tenha noção de administração, engenharia, finanças e leis.
Além disso, é ideal possuir facilidade em se comunicar e relacionar com pessoas, capacidade de avaliar serviços, cobrar regras e deve ser organizado. Também é imprescindível que saiba mediar conflitos.
O que o síndico não pode fazer
Muitos moradores não têm certeza sobre o que o síndico pode ou não fazer no desempenho de suas funções. Por esse motivo, muitas vezes o administrador do condomínio é alvo de críticas e desconfianças.
Esse tema inclusive é objeto de muitos debates nas assembleias condominiais. Então para não restar dúvidas, confira a seguir algumas coisas que o síndico não pode fazer:
- Adquirir serviços e/ou produtos de alto custo sem antes ser aprovado em assembleia;
- Não prestar contas anuais ou sempre que solicitado;
- Após deixar o cargo, reter ou destruir documentos;
- Não renovar contratos necessários, como o seguro do condomínio;
- Gastar demais, deixando o financeiro no negativo sem uma justificativa aceitável;
- Não pagar as contas do condomínio, acumulando dívidas;
- Pagar as despesas do dia a dia com o fundo de reserva;
- Cobrar os condôminos em dívida de forma vexatória;
- Não fazer a cobrança das residências inadimplentes ou conceder descontos a moradores;
- Impedir a entrada de visitantes autorizados no condomínio;
- Não se comunicar com os moradores ou deixar de respondê-los;
- Tomar partido diante de conflitos entre condôminos;
- Entrar sem autorização na residência dos moradores (com exceção de motivos que coloquem em risco a saúde e segurança de todos, como em casos de vazamento de gás ou incêndios);
- Multar os condôminos sem motivos ou provas;
- Como forma de penalizar uma residência interromper os serviços de gás e água coletivos;
- Elevar sem justificativa e abusivamente a própria remuneração.
Atos questionáveis que são permitidos:
É importante mencionar duas situações em que as pessoas pensam que o síndico está errado ao fazer, mas na verdade não existe nenhum impedimento.
A primeira é contratar parentes para trabalhar em qualquer área do condomínio. Embora para muitos pareça antiético, não existe nenhuma regra que condene o ato. Caso isso seja incômodo para os moradores é possível estabelecer na convenção essa regra.
A segunda e última questão é que se o síndico achar necessário, poderá contratar um advogado sem o consentimento do conselho.
Considerações finais
Neste post você pôde conhecer um pouco mais sobre a profissão de síndico e descobrir as respostas para as principais dúvidas sobre essa função.
Agora você já está informado de todos os direitos e responsabilidades do administrador do condomínio, seja ele morador ou profissional. Dessa forma, se você é um condômino pode monitorar melhor se o mandato está sendo cumprido corretamente.
No entanto, se você tem essa responsabilidade, já sabe tudo o que deve ou não fazer. Desse modo, pode melhorar ainda mais o desempenho da sua gestão e evitar conflitos com os residentes.
É claro que para o bom funcionamento do condomínio é preciso do auxilio de diversos profissionais, como porteiros, zeladores, manutencistas e jardineiros, entre outros. Mas você sabe sabe qual é a melhor forma de contratação, orgânicos ou terceirizados? Descubra.
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